¿Es posible contratar una segunda hipoteca sin liquidar la primera?

El período de préstamo hipotecario es tan largo que durante el reembolso del préstamo pueden ocurrir muchos eventos en la vida del prestatario que lo obliguen a pensar en contratar una segunda hipoteca. Por ejemplo, fue necesario ampliar el espacio habitable debido al aumento de la familia, o al prestatario se le ofreció un trabajo en otra ciudad sin vivienda, pero la ubicación es tan ventajosa que es más rentable comprar un apartamento nuevo que comprar rechazar el puesto. En tal situación, los prestatarios están interesados en cómo resolver el problema de comprar otra vivienda en tales circunstancias y si es posible, en principio, contratar otra hipoteca si la primera aún no ha sido reembolsada.

¿Es legal contratar una segunda hipoteca?

Teóricamente sí. Si el prestatario es tan rico que puede permitirse pagar dos hipotecas al mismo tiempo. La ley no limita a los ciudadanos en el número de préstamos emitidos. En este caso, sólo el banco tiene derecho a negarse. Es el prestamista quien decide cuántos préstamos pagará finalmente el cliente.

Condiciones que se tienen en cuenta a la hora de aprobar una segunda hipoteca

La entidad de crédito se guía por los siguientes indicadores:

1. El grado de escrupulosidad del prestatario. En este caso, está implícita la condición de su historial crediticio. Por supuesto, algunos bancos hacen concesiones en este sentido, pero cuando se trata de una segunda hipoteca, este factor puede ser decisivo.
2. Solvencia del cliente. Aquí es importante que los ingresos sean suficientes para cumplir con dos obligaciones hipotecarias y, al mismo tiempo, queden fondos suficientes para el prestatario y su familia. Al mismo tiempo, el prestamista tiene en cuenta tanto el ingreso principal como el beneficio adicional del cliente, por lo que a este último le conviene proporcionar tantos documentos como sea posible que confirmen el monto total de los ingresos.
3. Composición de la familia del prestatario. Este indicador es de gran importancia, porque la viabilidad económica de la familia se determina en función del número de dependientes.
4. Indicadores del saldo de obligaciones incumplidas sobre hipotecas y otros préstamos emitidos anteriormente, en su caso. En este caso, no solo se tiene en cuenta el importe del saldo, sino también el plazo durante el cual se debe reembolsar. Además, si el prestatario tiene obligaciones adicionales, por ejemplo, tarjetas de crédito válidas, esta circunstancia agravará su situación. Lo ideal es tener al menos el setenta por ciento de la hipoteca reembolsada (según el primer acuerdo) y las cuentas de crédito cerradas a tiempo.
5. La capacidad del prestatario para proporcionar activos líquidos que puedan pignorarse o garantizar el cumplimiento de obligaciones a su cargo.
6. La capacidad del cliente para realizar un pago inicial. Su tamaño probablemente ascenderá al menos al 40% del coste del apartamento adquirido. De esta forma, el banco minimiza sus riesgos.

Los factores enumerados se tendrán en cuenta sin falta, por lo que antes de presentar una solicitud es necesario evaluar sus capacidades y compararlas con el resultado final, es decir, con la carga que recaerá sobre los hombros de la familia tras obtener una segunda hipoteca.

Lo que un prestatario debe considerar

Hay algunos puntos más que conviene tener en cuenta:

1. Una hipoteca con apoyo estatal puede no ser adecuada. Esto significa que si la primera hipoteca se emitió con apoyo del gobierno, obtener un segundo préstamo en condiciones preferenciales puede resultar problemático. Por ejemplo, 450 mil rublos para liquidar la hipoteca en caso del nacimiento de un tercer hijo se pagan una sola vez. También es limitado el presupuesto para el apoyo estatal a los militares y empleados estatales que deciden comprar un apartamento con una hipoteca.
2. No importa cuánto gane un cliente, debe cumplir con los requisitos generales para prestatarios hipotecarios, es decir:

• coincidir con la edad (no tener menos de 21 años ni más de 75 años). Al mismo tiempo, en la fecha de liquidación definitiva con el prestamista, el prestatario no debe haber alcanzado la edad máxima permitida;
• tener ciudadanía rusa;
• estar registrado en la localidad donde esté ubicada la sucursal de la institución de crédito;
• Tener ingresos oficiales documentados y experiencia laboral. Este requisito no se aplica únicamente a aquellos prestatarios que solicitan la aprobación de una hipoteca utilizando dos documentos (sin comprobante de ingresos).

Al igual que con el primer préstamo, el solicitante de la segunda hipoteca debe cumplir con los requisitos generales del prestamista y poder ofrecer garantías adicionales para el reembolso del préstamo.

Razones del rechazo

La respuesta a esta pregunta es fácil de formular basándose en lo anterior. Esto significa que en casi el cien por ciento de los casos se producirá una denegación si el prestatario:

• de bajos ingresos;
• mal historial crediticio, atrasos graves;
• no hay dinero para pagar el pago inicial fijado por el banco;
• el objeto de la garantía no es líquido (por ejemplo, un local en un edificio en ruinas o en una casa para demolición);
• Hay demasiados dependientes y solo él tiene ingresos.

Cómo aumentar las posibilidades de una decisión positiva del banco

En este asunto, se debe confiar en los principales indicadores y requisitos que sigue el banco al considerar la solicitud. Por ejemplo, las posibilidades de que se apruebe un préstamo hipotecario aumentarán significativamente si:

• el prestatario podrá ofrecer como garantía un garante o coprestatario que cumpla con los requisitos del prestamista;
• un ciudadano podrá presentar pruebas documentales de haber recibido un ingreso adicional estable (por ejemplo, por el alquiler de una propiedad);
• el prestatario es un cliente de nómina actual del prestamista;
• confirmar la disponibilidad, además del apartamento hipotecado, de otros bienes líquidos caros;
• proporcionar garantía adicional;
• Si es posible, corrija la situación con un historial crediticio malo (por ejemplo, solicite un pequeño préstamo de consumo y paguelo rápidamente);
• hacer una cantidad significativa para el pago inicial;
• acordar un largo período de préstamo (a los prestamistas no les gustan los prestatarios que liquidan sus deudas antes de lo previsto o en los períodos más cortos posibles, ya que pierden parte de las ganancias en forma de intereses sobre el saldo);
• aceptar obtener un seguro del prestamista. Al mismo tiempo, es recomendable asegurar no solo la propiedad, sino también a usted mismo;
• liquide la mayor cantidad posible del primer préstamo y cancele otras deudas (es una buena idea cerrar las cuentas de sus tarjetas de crédito).

Por tanto, es muy posible conseguir una segunda hipoteca. Para ello, además de los requisitos estándar para los consumidores de productos crediticios, el prestatario debe tener ingresos que aseguren el cumplimiento oportuno de grandes obligaciones de deuda y el monto necesario para pagar el pago inicial.

No debe intentar ocultar el hecho de que tiene una hipoteca pendiente. El prestamista aún se enterará de esto durante el proceso de revisión de la solicitud, y el hecho de ocultar información no beneficiará al prestatario potencial.